310 CMR 15.215(4)
A regra de divulgação
Dois deveres cabem em um único parágrafo curto do regulamento Title 5. A maioria das pessoas que vende uma casa em Cape Cod nunca ouviu falar de nenhum dos dois.
Um: descobrir
O proprietário de um sistema séptico, ou de um sistema proposto, deve verificar se o imóvel está em uma Área Sensível a Nitrogênio designada. Não apenas no momento da venda — este é um dever permanente do proprietário. Em contrapartida, o estado tem a obrigação de publicar os mapas.
Dois: divulgar antes da transferência
Antes de qualquer transferência de título, o vendedor deve divulgar ao comprador e ao Board of Health se o imóvel está sujeito a uma exigência de atualização para a Melhor Tecnologia Disponível de Redução de Nitrogênio (BANRT, na sigla em inglês).
Duas coisas nessa frase passam despercebidas com facilidade. A divulgação vai para o Board of Health, não só para o comprador — então ela se torna um registro arquivado. E o que precisa ser divulgado não é se você está em uma Área Sensível a Nitrogênio, mas se uma exigência de atualização se aplica. Isso é uma conclusão, não uma simples consulta.
As quatro opções
- Opção 1 — está em uma Área Sensível a Nitrogênio e sujeito à exigência de atualização.
- Opção 2 — está em uma, não sujeito, porque um Notice of Intent, uma solicitação de Watershed Permit ou uma solicitação De Minimis Load cobre a bacia hidrográfica.
- Opção 3 — está em uma, não sujeito, porque uma tecnologia avançada de remoção de nitrogênio foi instalada dentro do período qualificado e nenhuma atualização foi determinada como necessária.
- Opção 4 — não está em uma Área Sensível a Nitrogênio.
Por que a opção 2 é mais difícil do que parece
O formulário está inteiramente ancorado no mapa de consulta de endereços do MassDEP. Esse mapa informa se você está em uma área designada e nomeia o estuário — mas não diz nada sobre se a sua cidade fez o requerimento para a sua bacia hidrográfica específica. Esse fato está em um documento separado que o formulário nunca menciona.
Também não há nenhum campo perguntando se o requerimento ainda te protege. Um Notice of Intent segue marcos aprovados; não cumpri-los permite que o MassDEP inicie o prazo de cinco anos. Uma permissão pode ser revogada. O formulário pede uma situação legal atual, mas não te dá nenhum lembrete para verificar se ela continua atual.
Opção 3 e os registros da sua fossa
A opção 3 exige a data em que a tecnologia de redução de nitrogênio foi instalada. Proprietários que fizeram a atualização com tecnologia aprovada nos dez anos anteriores à designação estão isentos. Essa data está no arquivo do Board of Health da sua cidade — solicite a planta do sistema séptico, o "as-built" e qualquer Certificado de Conformidade (Certificate of Compliance).
O que isso não cobre
A exigência de inspeção Title 5 é separada e mais antiga. Em uma venda comum, a inspeção deve ser feita no momento da transferência ou até dois anos antes dela — ou até três anos antes, se o relatório vier acompanhado de registros de bombeamento mostrando que o sistema foi bombeado pelo menos uma vez por ano desde então (310 CMR 15.301(1)). Algumas transferências seguem cronogramas próprios: condomínios, execuções hipotecárias, espólios e usufrutos vitalícios sob 15.301(3), e refinanciamento ou inclusão de cônjuge não são considerados transferência sob 15.301(2). Nada nas regras de nitrogênio muda nada disso.